Méthode par la comparaison directe
La méthode par comparaison directe consiste à évaluer la valeur vénale d’un bien par référence à des transactions constatées concernant des biens intrinsèquement similaires. Ces biens servant de comparatifs, appelés termes de comparaison ou références, ne sont toutefois jamais totalement identiques, et une marge d’appréciation est toujours nécessaire.
Cette méthode suppose donc qu’il existe un marché suffisamment actif, au sein duquel différentes transactions peuvent être constatées sur un secteur donné et pour une période donnée.
Méthode par capitalisation (ou par le rendement)
L’évaluation par la capitalisation du revenu permet d’obtenir la valeur vénale d’un bien en appliquant au revenu de ce même bien un taux de rendement convenablement choisi. Il s’agit là d’une méthode qui repose indirectement sur l’observation des marchés, puisque les taux de rendement choisis s’observent à partir des transactions réalisées.
Les taux de rendement, mis en avant par les investisseurs, dépendent essentiellement des risques liés à la détention immobilière : sécurité des revenus et liquidité.
Méthode dite du DCF – Discounted cash flow
Elle consiste à considérer que la valeur vénale d’un actif immobilier correspond à la somme actualisée des flux financiers qu’un investisseur peut espérer en retirer sur une période donnée. Celui-ci attend en effet de son investissement divers flux financiers en retour, dont les principaux sont, d’une part, les revenus nets des charges et des taxes, et d’autre part, le prix net de revente de cet actif immobilier au terme de la durée de détention prévue.
Cette méthode financière d’origine anglo-saxonne n’est pas sans faille. Elle exige notamment que l’expert ait communication d’éléments précis concernant l’immeuble à évaluer, afin que les facteurs de valorisation qu’il retient soient les plus pertinents possibles.
Méthode dite du bilan promoteur :
Cette méthode, également appelée méthode « par la charge foncière » ou « du compte à rebours », est couramment utilisée pour estimer la valeur marchande de terrains à bâtir en milieu urbanisé. Elle peut être également appliquée pour déterminer la valeur d’un immeuble bâti existant mais destiné à faire l’objet d’une opération de restructuration lourde ou de reconstruction : On parle alors de « récupération foncière ».
La méthode du bilan promoteur consiste, à partir du prix prévisionnel de vente d’une opération projetée, à reconstituer les différents coûts grevant l’opération (coût de construction, frais financiers, honoraires), ainsi que la marge attendue, pour parvenir in fine, par soustraction, à la valeur du terrain ou de l’immeuble en question.
Méthode par le taux d’effort (méthode hôtelière, etc.) :
Cette méthode est utilisée pour déterminer la valeur des immeubles monovalents, c’est-à-dire construits en vue d’une seule utilisation, parmi lesquels les hôtels. Elle trouve son fondement dans l’article R. 145-10 du Code de commerce.
A l’instar des hôtels, la valeur locative de la plupart des immeubles monovalents (cinémas, théâtres, EHPAD, cliniques, etc.) se détermine en effet par référence à un chiffre d’affaires reconstitué, à partir duquel vient s’appliquer un coefficient sur recettes, caractérisant le taux d’effort ou la capacité contributive d’un locataire quelconque. Le résultat obtenu peut être impacté par plusieurs correctifs, permettant de déterminer in fine la juste valeur locative.
